ag真人国际官网

近年来，随着国际交往的日益频繁和中产阶级资产多元化合理配置需求的增加，在遵守国家外汇管理政策和规定的前提下，海外置业逐渐成为大家关注的焦点。目前，国人海外置业的目标国家主要集中在传统老牌发达国家，如美国、加拿大、澳大利亚、新西兰和英国等。同时，一些欧洲国家，比如希腊、塞浦路斯等，也伴随其移民政策推出了一系列海外购房项目。本文将着重阐述在加拿大购房置业所需要了解的法律知识，帮助投资者避免由于传统定式思维而导致的法律风险。

加拿大地广人稀，95%的人口居住在美加边境，来往美国十分方便，长期以来都是国人移民的热门目的地之一。自新冠疫情以来，加拿大多个热门区域的房价一路飙升，吸引了全球众多投资客的关注。因此，了解与购房置业相关的法律规定，以便做出明智的决定(informed decision)，对投资者来说至关重要。

在决定购买加拿大房产之前，投资者首先要确定自己是否具有购房资格。为了缓解加拿大国内存在的房屋供需不平衡以及可购住房紧张的问题，自2023年1月1日起，加拿大出台了《禁止非加拿大居民购买加拿大民居房产法》（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadian Act）（以下简称：“《购房禁令法》”），该法旨在为过热的房地产市场降温，避免海外炒房团过快拉高房价，同时将可购房屋优先供给加拿大本国公民和永久居民，真正实现“房住不炒”。根据《购房禁令法》的规定，其原本有效期为2年，至2025年1月1日，但在2024年2月，加拿大联邦政府宣布将该法的有效性再延长两年，即外国人禁止在加拿大购买民居住房的期限延长至2027年1月。鉴于2025-2027年间房屋供给难以从实质上缓解加拿大住房荒问题，该法在2027年到期之前继续延期的可能性极大。但在此期间是否会出现禁令的短暂空档期，目前尚不确定，购房投资者需持续关注。

《购房禁令法》对非加拿大居民、民居房产和直接或间接购买的定义都做了非常详细的规定，且在其实施过程中，该法的限制范围也进行了进一步的调整。这些调整充分反映了各利益集团的博弈，也为投资客了解和掌握法律法规和政策走向提供了方向指引。

01 谁是非加拿大居民（Non-Canadian）？

加拿大人(Canadian)一词，在加拿大不同法律规定中具有不同的含义。在加拿大移民法中，加拿大人指具有加拿大国籍的人，即加拿大护照的持有者（持有加拿大护照通常作为入籍的标志），这与加拿大永久居民（持有加拿大永久居留卡，即枫叶卡的人）有所区别。但在加拿大联邦刑法典和《购房禁令法》中，加拿大人的概念又将二者合二为一，即包括加拿大公民和永久居民。加拿大境内的印第安人作为一种特殊的法律存在，也包含其中。根据《购房禁令法》规定，非加拿大人指不持有加拿大国籍、无永居卡且非加拿大印第安人的个人。（印第安人在加拿大法律中具有不同的称呼和定义，比如原住民、First Nation, indigenous people等，在不同的法律背景下其指代和包括的范围也有所不同。鉴于此内容并非本文重点，此处不再赘述。）此外，考虑到公司购房的情况，非加拿大人还包括非根据加拿大联邦和各省法律设立的公司，即外国公司。同时，对于根据加拿大法律设立的非上市公司，若其实控人为非加拿大人或公司的，也在此禁令的禁止范围之内。

02 临时居民的例外条款

该法颁布时，加拿大境内存在很多持有工作签证的临时居民。为平息他们的不满，该法又增设了例外条款，对符合一定条件的工签持有者网开一面。这些条件包括：计划购房的工签持有人必须在购房之前的四年中至少三年有全职工作，并在此四年中至少在三个税务年度按照加拿大税务局的规定申报个人所得税。符合上述规定的购房者只可以购买一套自住用房。针对国际学生也有类似的例外条款，考虑到本文的读者范围，此处不再详细阐述。

03 什么是民居房产？

对于民居房产的规定则更为细致。民居房产指位于加拿大境内、符合下述规定的房产或不动产：独立屋或类似建筑（供个人居住使用，不超过三个居住单元）及其下方和紧邻的土地；以及供个人居住使用的半独立屋，包括双拼、联排、公寓等和其紧邻及下方的土地。同其他法规类似，该法对于民居房产的规定还设置了兜底条款，即包括其他法律规定的民居房产。

04 禁令之外的购房机会

通过上述规定不难发现，看似严格的《购房禁令法》，其实对某些特定种类的房产有所放宽。有意在加拿大投资和购房置业的朋友们依然可以在特定范围内享受房产的购买自由。

《购房禁令法》未禁止非加拿大居民购买建房地块。与中国不同，在加拿大，土地作为重要的财产可由私人拥有。由于房屋是构建于土地之上的，非加拿大居民对于土地的自由买卖在一定程度上缓解了购房禁令的限制。实际上，在《购房禁令法》颁布之初，土地也包括在房地产禁令之中，但在2023年3月27日对《购房禁令法》的修改案中，空地(vacant land)已经被排除在外。也就是说，虽然非加拿大居民受《购房禁令法》的限制无法在加拿大购买民居用房，但是却可以自由购买用于建房的地块(land lot)。购买了地块之后，投资人可以委托当地建筑公司在地块上建设房屋，从而达到持有加拿大房产的目的。相较于购买现有房产，委托开发商自建房具有独特优势，比如可以自由设计房屋的内外结构，自行决定建筑方式（须符合当地建筑标准和相关法律法规），以及非常便捷地进行全屋定制。对空闲地块禁止的解除，其立法宗旨在于立法者认为非加拿大公民或居民购买加拿大土地投资盖房，可以在一定程度缓解当地住房紧张的局面，与本地建筑商建设的房屋形成互补，促进房地产市场的健康发展。

另一个未被《购房禁令法》限制和禁止的领域就是商用住房的购买和投资。非加拿大公民和居民可自由进行商业投资，购买商业地产，包括写字楼、办公室、零售店铺、酒店等。在商业房产领域，小型家庭旅馆或者Airbnb值得关注。此类小型商业地产通常位于独栋或联排民居之中，提供不同数量的客房。虽地处民居，但因其经营性特点，亦被视为商业房产。投资者可通过收购此类房产所属公司（股权收购或资产收购）的方式购买此类资产。除此之外，地处郊区的度假屋或休闲居所亦不在《购房禁令法》的禁止范围内。

关于在加拿大投资置业过程中需要注意的其他法律问题，请见本系列的第二篇文章——房屋的买卖与过户法律要点。