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2019年12月31日，世界卫生组织驻华代表处获悉在中国湖北省武汉市发现不明原因的肺炎病例，这一肺炎被命名为“新型冠状病毒肺炎”，根据官方公布的数据，截至2020年2月17日，由新型冠状病毒肺炎引发的疫情（以下简称“肺炎疫情”）已导致全国各省市共计7万多人确诊感染，以湖北省为重点疫区。而在疫情的持续发酵中，除了与群众密切相关的基本生活保障行业已逐步恢复生产外，各大企业如房地产企业也进行了防疫工作和企业恢复生产工作的升级。

对于房地产企业来说，在疫情下如何妥善的安排好各项开发、建设、销售、人员安排等工作显得尤为重要，其中对于如何签订商品房买卖合同或对于已有的商品房买卖合同进行风险评估是关键。因此，本文将就这一论题展开讨论。

一、签约时间先后对认定不可抗力的影响

著名哲学家伯格森曾说过“没有物体，只有运动”。同样，此次疫情能否适用不可抗力条款？并不是绝对的“是或否”可以回答的。不可抗力相关的法律规定结合实际合同的构成要素都会对能否适用不可抗力条款产生影响。

以商品房买卖合同的签订时间与肺炎疫情爆发时间进行比较，可以简单的将商品房买卖合同分为疫情爆发前签订的与肺炎疫情爆发后签订的商品房买卖合同两类。

其一，对于肺炎疫情爆发前签订并生效的商品房买卖合同，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第一百一十七条的规定，“不可抗力”的认定需同时满足不能预见、不能避免且不能克服的三个特性。

商品房买卖合同在肺炎疫情爆发前签署，合同当事人当然性的无法预见；肺炎疫情自出现短短时间内官方已爆出7万多确诊人数，对于房地产企业来说，正常办公已遭受到较大影响且不能避免；目前官方防治手段多为普通人佩戴口罩，尽量减少出门，对于针对肺炎疫情的药物研制仍在进行中，对于商品房买卖合同中的各项义务的履行存在诸多困难且不能克服。因此，除根据《合同法》第一百一十七条规定的“当事人迟延履行后发生不可抗力的”情形除外，肺炎疫情对于爆发前签订并生效的商品房买卖合同基本可以认为属于属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，除法律另有特殊规定的外，合同当事人可部分或者全部免除责任。
就本次肺炎疫情，全国人大常委会法制工作委员会发言人、研究室主任臧铁伟也答道：“对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”

综上，肺炎疫情爆发前签订并生效的商品房买卖合同除因当事人迟延履行的情况等法律规定的特殊情况外，以适用不可抗力条款为原则。

其二，对于疫情爆发后签订并生效的商品房买卖合同，针对不可抗力三要素之一“不能预见”一要求已无法满足，签订商品房买卖合同时，肺炎疫情已成为事实，对于商品房买卖合同中约定的诸如“交付时间、商品房价款、质量与保修、不动产登记、免责事由”等各项权利义务相关的条款，无论是买受人还是出卖人，均有义务在结合肺炎疫情的基础上考虑之后再行签订。因此，就本次肺炎疫情而言，若双方当事人就此时签订的合同发生合同纠纷不适用不可抗力条款。

二、“肺炎疫情”下商品房买卖合同在实际签订或履行中的应对措施

针对以上分析，建议就商品房买卖合同而言，按签订时间不同采取不同的应对措施。对于疫情爆发前签订并生效的商品房买卖合同，个人或企业均应对合同中的条款进行梳理，查看是否存在疫情爆发前已延期付款、延期交房、延期办理不动产登记或其它延迟履行合同义务等的情况。

若存在上述情况，根据上文分析，则属于“当事人迟延履行后发生不可抗力的”情形，不适用不可抗力条款。因此，对于此类情况，建议合同当事人与另一方协商确定履行方式并尽快履行。

若不存在上述延期履行的各种情况，合同一方当事人也不可掉以轻心，根据《合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。”因此，当事人已签订商品房买卖合同并生效的，对于因受疫情影响无法按时履行义务的，尤其是对于出卖人来说，如果出现因肺炎疫情影响施工进程进而影响到交付时间、因肺炎疫情影响无法按时完成维修工作、无法按时办理不动产登记等情况时，应及时将肺炎疫情影响商品房买卖合同履行的现状及未来预期情况以及为减少损失已采取的积极措施书面通知对方当事人，并作为己方已通知的证据留存。

对于疫情爆发后签订并生效的商品房买卖合同，一方面，买受人和出卖人应保持审慎的态度，对于商品房质量、价款、交付、不动产登记等各项情况均应结合疫情考虑，如从出卖人角度，肺炎疫情对于预售类商品房的施工进程可能会造成一定的影响，进而影响交付时间，而此时签订商品房买卖合同，出卖人应当将肺炎疫情所带来的影响情况进行合理的预估，并对交付时间进行合理的延迟。若后期因交付时间发生纠纷，出卖人以疫情为由主张部分或全部免除责任的，除有其余法律规定的情况，被支持的可能性很低。因此，在制定和签署合同时，双方当事人均应以实际情况为基础进行综合考虑。另一方面，在商品房买卖合同中的“不可抗力”和“免责条款”中应当详细列明“瘟疫”、“疫情”或“传染病”此类带有明显特征性解释的词语。

以上就是以商品房买卖合同签订和生效的时间与疫情爆发时间的先后比较进行分类来分析是否适用不可抗力条款以及不同情况下相应的应对措施。疫情终将会成为历史，不管对于商品房的开发建造者亦或未来使用者来说，这都是有可能相伴一生的成就或家园。因此，在保护好自身健康的同时，也别忘了一起持法律之利剑守护好这个家园。