ag真人国际官网

本人在长期为商业地产产权方或资产运营管理方提供法律服务的过程中，梳理了作为出租方的产权人或运营管理方关注的问题，以及催租、合同解除、清铺等环节的常见法律风险，并结合实践中常见纠纷及相关司法判例，从出租方如何合法主张权利、规避违法违约风险的角度，围绕一系列热点问题提出合规建议，供商业地产出租方参考。

本文将主要探讨租赁合同解除过程中的合规问题。

*本文将就第二部分内容具体展开，第一部分可点此回顾：

ag真人国际官网观法丨商业地产出租方合规探讨之 “如何合法催收租金”

当多次催收租金无果，出租人只能解除合同。最理想的是双方“和平分手”，即协商一致解除合同；但在承租人不配合甚至失联的情形下，出租人只能单方通知解除或起诉/仲裁解除（民法典第565条明确规定了起诉或申请仲裁解除的情形）。单方通知解除，相对快捷，被普遍采纳，自解除通知到达对方时合同解除，但前提是符合法定或约定的解除条件。

在发送解除通知前，出租人应自行或由外聘律师充分审查是否满足解除的实质要件和形式要件。租赁合同对于解除条件有明确约定的，应优先适用合同约定。如因拖欠租金的解除，应核查合同约定中有无先行催收的特殊要求或限制，确保发送解除通知前已满足前置程序的要求；合同没有明确约定解除条件的，根据《民法典》的规定，承租人无正当理由拖欠租金的，出租人应先行催告承租人在合理期限内支付，承租人未在该期限内支付的，才能解除合同。

另外，无论行使约定解除权亦或法定解除权，均应核查承租人是否存在中止履行的履行抗辩权，即出租人是否存在违法或违约情形，使得承租人有权中止支付租金。

但是，需要特别注意，在新冠疫情时期（有关案例发生时间集中在2020年1月至2020年6月）发生的欠租，出租人则无法完全依照合同约定的解除条件解除合同。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条明确规定，用于经营的房屋，如因疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，承租人迟延支付租金不构成违约，出租人也不得以迟延付款为由主张解除租赁合同。

北京市第二中级人民法院(2021)京02民终7534号案件，法院在判决书中明确指出，承租人因新冠肺炎疫情导致其经营状况明显恶化，其延期支付租金的行为不能被认定为违约。因承租人延期支付租金的行为不构成违约，出租人仅以欠租为由发出的合同解除通知书不发生解除合同的法律效力。

疫情期间，出租人不得因承租人拖欠租金解除合同，也并非绝对，需要具体分析承租人经营业务类型及受到疫情防控措施的影响程度，同时还要考虑出租人是否对付款期限做了适当宽限或是否对房租进行了减免等因素。

重庆市荣昌区人民法院(2020)渝0153民初1475号案件中，法院认为：出租人主动分担承租人损失（即减免了租金），并给予承租人继续履行本案租赁合同方便的行为（即宽限了付款期限），照顾了承租人因新冠疫情受损的事实，承租人应对减免后的租金承担支付义务，承租人无正当理由超过宽限期仍未支付租金等款项，有违合同约定和诚实信用，出租人有权依照约定解除租赁合同。

《民法典》第719条规定了次承租人的代偿权和追偿权，即次承租人可以代承租人支付其欠付租金和违约金，但转租合同对出租人不具有法律约束力的除外；次承租人代为支付的款项可以充抵其应向承租人支付的租金，超出应付租金的，次承租人有权向承租人追偿。

《民法典》这一规定系吸收了原租赁合同司法解释的次承租人“代为清偿权”的规定，并予以完善。原租赁合同司法解释主要规定了次承租人代为清偿租金等债务后可以抗辩出租人的解除权。《民法典》主要从次承租人有权代付租金的角度进行了规定，主要是为了平衡次承租人与出租人、承租人之间的利益，尽量维护租赁关系稳定。

但次承租人行使代偿权有个前提，即出租人认可转租合同的效力。换言之，作为出租人，能否行使解除权，关键在于对转租合同的效力是否认可。出租人事先知晓转租的，在六个月内未提出异议，视为同意转租，即默认转租合同效力；出租人事先不知道转租的，享有认可或否定转租合同效力的选择权。

出租人书面确认过转租合同或备案过转租合同的，应属于知晓且认可转租合同，如次承租人主动代承租人支付欠付租金和违约金的，则法院将不会支持出租人的解除请求。其实，如次承租人能够代承租人支付租金和违约金并继续使用租赁房屋，对出租方来说未尝不是件好事，出租方无需另寻下家，也避免了空置期损失。实践中，由于租金是预付，次承租人已向承租人支付未来租期租金的情形下，往往并不愿再向出租人重复支付租金。

另，法律规定的代偿权仅针对次承租人，并不包含无偿使用房屋的实际使用人，实际使用人是否可以主张代偿权以抗辩出租人的解除权，有待进一步探讨。本人倾向于赋予实际使用人次承租人的法律地位，便于解决实际问题。

除了符合解除条件、不违反法律法规或最高院指导意见之外，解除通知的有效送达，也很重要。如未能有效送达，则解除不发生法律效力。如何确保有效送达？应注意如下问题：