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引 言

由于房地产市场周期性波动、限购政策造成房屋滞销，金融政策调整，非法集资涉刑等众多因素叠加，房地产企业破产逐渐成为常态。而房企破产案件中，存在烂尾项目较为普遍。烂尾项目涉及拆迁户债权、购房者债权、工程款债权、银行抵押债权等多重主体的利益诉求，各方利益尖锐对立，情况复杂，社会维稳压力极大，如何妥善处置烂尾项目是摆在管理人面前的首要任务。

以我们项目组办理的登峰系破产案为例，债务人企业破产时存在两个烂尾项目，分别为萧山区所前镇生态园别墅项目和生态园高层项目。两个烂尾项目房屋土建基本完成，房屋主体结构已经结顶，但其他公建配套、绿化景观、道路等工程均未启动。房屋销售采用预售的方式，约50%-80%不等的房屋已经销售，并办理了网签备案手续。管理人经评估，如果以在建工程现状处置，所得价款极低，无法解决各方利益诉求，故在征求债权人意见并经法院批复同意后，对烂尾项目实施续建。笔者全程主持了烂尾项目续建、验收、办证、销售等环节，现就实践过程中的点滴经验、教训及思考，记录如下。

一、审慎开展续建可行性论证

从经济角度，管理人决定是否实施续建，其出发点应该以续建是否符合破产财产价值最大化为判断标准，即是否有利于债权人实现更大比例的债权清偿。为此，管理人应做好续建的成本效益分析。在登峰系破产案件中，管理人作了如下续建可行性论证：

首先，续建所需资金的测算。委托专业的房地产造价咨询机构，对续建资金进行测算。需要特别指出的是，对于烂尾项目续建的资金测算，不能仅仅以原先项目开发总概算减去已经投入资金来确定，而要特别考虑因为项目烂尾而需额外支出的费用。比如，部分烂尾项目的水电管线等因多年烂尾而疏于维修保养，可能需要维修或者全部更换，这将比新建水电管线所需的资金量还大。再比如，随着消防等建设标准逐年提高，原先项目的消防设计可能不符合现在的消防验收标准，为了验收达标，不得不变更相关设计，为此可能增加巨大的资金。

其次，续建产出的预估。委托专业房地产评估机构对烂尾项目中未销售的房产价值进行评估。其中，管理人应尽量将可处置的资产纳入评估范围，防止遗漏，如独立车位，满足强制性要求的物业配套用房之外的可处置面积等。

二、规范续建决策的审批程序

管理人实施续建，作为破产案件中的一个重大事项，程序上将直接影响破产案件进展，实体上可能影响众多债权人的利益，所以管理人决定续建前，需要办理相关决策审批程序。

最为有效的方式是提请债权人会议表决。管理人实施续建，从性质上既可被认定为是“决定继续或者停止债务人的营业”或“通过债务人财产的管理方案”，也可以被认定为是“人民法院认为应当由债权人会议行使的其他职权”。不论上述哪种事项，均属于《企业破产法》第六十一条规定的债权人会议的职权范畴。故提请债权人会议表决是最为稳妥和有效的方式。

但是如果因为客观原因，无法召开债权人会议表决，退而求其次，根据《企业破产法》第六十九条的规定，管理人应该向债权人委员会报告。对于未设立债权人委员会的，管理人实施续建前应当及时报告人民法院，建议由人民法院作出书面批复。

三、充分论证续建资金来源

关于续建资金的来源。由于房地产企业破产的一个重大原因就是资金链断裂，所以续建资金的筹集，是管理人面临的重大难题。实践中，根据不同的案件情况，主要存在以下的筹资模式：购房者集资、政府垫资、管理人以律师事务所的名义向银行借款、管理人预售部分房产筹资、公益债融资等。

关于续建资金的法律属性。除了购房者集资自救外，管理人其他方式的筹资，其性质均为破产企业对外借款，需要破产企业通过未来房产销售收入予以偿还。但由于破产法对破产企业偿债具有明确的法律规定，故该债务的性质界定将严重影响清偿的顺位。实践中，一般将续建资金的借款作为共益债务认定，优先于破产债权予以支付，主要理由有以下几点：一是实施烂尾项目的续建，属于破产企业继续营业范围，符合《企业破产法》第四十二条关于共益债务规定的第四项，即“为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务”；二是续建资金的借款行为，发生在法院受理破产案件之后，且续建资金将严格专项用于烂尾项目续建；三是续建的目的是为了全体债权人利益的最大化；四是以共益债务定性，有利于消除出借方的顾虑，否则破产企业融资难的问题无法得到根本的解决。

当然，如果破产企业完全丧失融资能力，特别是管理人无法通过续建出售资产实现资金回笼的，如破产企业已经将房产全部或大部分预售，剩余资产价值不足以覆盖续建成本的，则管理人不得不征求广大购房者的意见，并要求购房者自行集资续建费用。因为此时管理人实施续建，续建完成后破产企业并无额外收益，仅由购房者享受了续建成果，对其他债权人并无益处，故此时管理人实施借款行为，不符合共益债务设立的初衷。这也可以反向证明，管理人实施续建行为，必须以全体债权人利益最大化为初衷，因此续建资金的借款其性质属于共益债务。

四、稳妥选择续建单位

管理人自身并非房地产开发企业，不具备实施房地产开发的资质，故即使管理人实施续建，开发主体仍沿用进入破产程序的房地产企业，这一点毋庸置疑。但对于续建的具体实施单位，包括勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等，却存在沿用原先单位或者重新选择的区别。

根据我们办理的登峰系破产案的实践，我们较为倾向由原先单位实施续建，主要理由如下：

(1) 可以减少重新选择实施单位需要的招投标程序，简化续建流程；

(2) 减少原先单位的阻力，顺利实施续建。由于烂尾项目的续建，管理人是有资金保障的，且作为共益债务直接支付，不存在费用拖欠的问题，故续建项目存在一定的利润空间，对原先单位有一定的利好，如果不同意由其实施续建，其可能采取不移交前期项目资料、不配合竣工验收、拒绝项目现场交接等方式阻挠；

(3) 烂尾项目一般均存在对原先单位款项的拖欠，故原先单位也是破产企业的债权人，特别是施工单位的工程款债权还具有优先性，所以续建对原先单位具有直接的利害关系，原先单位也可能是续建的直接受益者，这也将增加原先单位做好续建工作的积极性和自觉性；

(4) 由原先单位实施续建，可以保证续建前后工程的连贯性，充分发挥原先单位对项目情况熟悉的优势，且如果项目产生质量问题，责任主体较为明确，不需要区分续建前后不同主体予以区别对待。

当然，实践中也可能存在特殊情况，比如因为房地产开发企业破产，其建设资金拖欠可能导致原先单位也进入破产境地，无法由原先单位实施续建。又比如，部分烂尾项目之所以出现烂尾，原先单位也可能存在一定的原因，如相关单位资质存在缺陷、挪用建设资金等。综上，对于续建单位的选择，两种方式均存在各自的利弊，管理人需要根据案件实际情况，甄别确定。

五、有效分割烂尾项目续建工程施工界面

在烂尾项目续建过程中，对续建前后施工界面予以分割，具有重大的实践意义：

(1) 如果续建前后实施单位不一致，施工界面的有效分割，是确定续建前后工程量和工程质量的主要依据，能有效避免工程款结算困难和工程质量责任主体不明的问题；

(2) 即使烂尾续建由原先单位实施，但由于原先拖欠的工程款性质为破产债权，续建的工程款性质为共益债务，在破产案件中的支付顺位完全不一致，如不严格分割，极易造成混同或者重复计算。

为此，在登峰系破产案中，管理人在启动烂尾续建前，委托了专业的审计机构，对已经完成的工程量予以审计结算。如有必要，还建议另行委托专业的工程质量鉴定机构，对已经完成的工程质量进行鉴定。

六、严格把好续建“三控”关

管理人实施烂尾续建，工作重点是把好“三控”，即对工程质量、施工进度和工程成本的控制。对于工程质量和施工进度的控制，管理人应该充分强化监理单位的职责，同时有效调动破产房企留守高管人员的工作积极性，克服自身专业能力的不足。对于工程成本的控制，建议充分发挥第三方专业机构的力量，如在续建可行性论证阶段，委托专业的造价咨询机构对续建成本进行科学的测算，在续建实施过程中，委托专业的工程审计机构开展全方位的跟踪审计，以有效控制续建成本。

七、多渠道探索续建完成后房产销售

续建完成后，有效开展房产销售，实现资金回笼是烂尾项目续建的目标。但是，由于目标房企已经进入破产程序，特别是进入破产清算程序的房地产企业，其房产销售的资质可能受到限制，如房管部门不再同意办理网签备案手续，税务部门不再同意开具相关发票等，导致房地产企业无法实现自行销售。

上述难题，在我们办理的登峰系破产案中均实际发生过。实践中，针对销售资格瑕疵问题，管理人可采取司法拍卖的方式予以解决，即通过法院司法拍卖平台出售房产，在拍卖成交后，申请法院出具司法裁定和协助执行文书，要求不动产登记部门协助办理产权过户手续。针对破产房企无法开具发票的问题，管理人通过府院联动机制，申请税务部门同意以完税凭证替代发票的方式予以解决。