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前言：

随着结婚人数持续下降，同居关系所涉纠纷不断增多，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（二）（征求意见稿）》亦关注到了“同居析产纠纷”的处理。

在ag真人国际官网角度，同居关系是指双方虽未登记结婚，但与婚姻关系有着相似特征而形成的关系。同居关系并非法定身份关系，同居状态无法定公示要件，不享有ag真人国际官网赋予夫妻的权利和义务，在同居期间获得的财产并不当然等同于夫妻共同财产。本文将聚焦同居期间取得房产的不同情形，对同居关系解除后房产的分割问题作出分析。

一、同居期间房产分割的司法裁判规则

1. 同居关系解除后，双方通过协议分割房产的，协议应属有效

双方解除同居关系时就财产分割达成的协议，在双方真实意思表示且不违反ag真人国际官网强制性规定的情况下，即具有约束力，双方应当按照协议内容履行约定义务。

案例：(2017)京0105民初38642号

【裁判要旨】同居期间所得的财产，由当事人协议处理，协议不成时，由人民法院判决。本案中，原告与被告签订的房产分割协议系双方的真实意思表示，且不违反ag真人国际官网法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行协议项下之权利义务。关于补偿款，根据房产分割协议约定双方按50%比例进行分割。

2．同居期间一方全额出资购房且登记在其名下的，同居关系解除时房产为出资方个人财产，对方无权分割

因同居关系并非法定身份关系，双方共同生活期间，一方全额出资购房且房屋产权登记在出资方名下的，应当认定为其个人财产，同居关系解除时另一方无权分割。

3．同居期间一方全额出资购房但登记在对方名下的，同居关系解除时房产分割存在不同意见

对于同居期间一方购买但登记在另一方名下的房屋的归属，司法实践中有不同的认定观点。有裁判观点认为出资方将房屋登记在对方名下是一种赠与行为，但根据《民法典》第658条第一款之规定，该赠与是以结婚为条件的附条件赠与，出资方可在关系解除后主张撤销赠与。

不同裁判观点则认为此等情形下同居期间获得的财产亦应以共有处理。依据《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条（已失效）“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。”的立法精神与《民法典》第308条之规定“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”，法院应综合考虑房屋的出资来源、产权登记、居住等情况确定份额。 

案例一：(2021)京02民终2418号

【裁判要旨】程某与吴某恋爱期间，吴某将案涉房屋过户给程某。就一般常理而言，房屋作为价值较大资产，所有权人对于房屋的处分会较为审慎，故综合考量本案实际情况，一审法院认定吴某将案涉房屋过户给程某的行为暗含双方将来缔结婚姻或共同生活的美好愿望，系附条件赠与并无不当。

案例二：(2022)鲁0705民初552号

【裁判要旨】非婚同居关系期间，对于男女双方各自取得的财产应归各自所有，对于共同购置的财产应为共有财产。本案争议房产虽系栗某出资购买，但产权登记在叶某名下，视为栗某同意与叶某共有。双方现已结束同居关系，栗某要求分割争议房产符合《民法典》第三百零三条的规定。因在本院多次调解过程中，双方均不同意给对方折价款，法院以确定产权份额的方式予以分割。综合考虑争议房产由栗某出资购买，双方婚生女由叶某抚养的实际情况，法院酌情确认，争议房产由栗某分得60%的份额，由叶某分得40%的份额。

案例三：(2022)沪0115民初12833号

【裁判要旨】民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，鲍某与郑某形成同居关系。鲍某出于与郑某共同生活、结婚的意愿，以自有资金全资购买系争房屋，并将产权登记在郑某一人名下。现双方恋爱、同居关系结束，系争房屋应按一般共有财产处理，考虑房屋的出资来源、产权登记、居住、现值等情况，法院确认系争房屋产权归郑某所有，郑某支付鲍某房屋折价款65万元。

4．同居期间双方对购房均有出资，房屋登记在一方或双方名下的，同居关系解除时房产分割有约定的从约定，无约定的按出资比例或贡献份额分割

根据《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》第44条关于同居关系解除后财产分割原则的规定，同居期间双方就共同购入的房产归属有协议的，遵照其协议；没有约定的，如果双方购房款出资路径清晰可查、没有产生混同，以双方出资比例确定各自份额。如果双方财产发生严重混同，则该房产可能会被认定为共同共有，但根据同居时间、各自贡献、生活习惯等因素能认定为按份共有财产的除外。

案例一：(2019)最高法民申44号

【裁判要旨】根据原审查明的事实，裴某与郑某为同居关系，案涉房屋系在裴某与郑某同居生活期间所购置，原审将该房屋作为二人共同财产予以分割，符合上述司法解释的规定；郑某名下存款亦形成于二人共同生活期间，原审考虑到二人长期同居生活的事实，认定同居期间财产已经混同，在无法区分份额的情况下作为共同共有财产予以分割亦无不当。

案例二：(2022)京02民终8868号

【裁判要旨】本案的争议焦点为对涉案房屋的归属及应当如何分配。根据已经查明的事实，王某与李某于1999年至2021年处于同居关系。涉案房屋购买于2014年，系双方在同居过程中购买所得，涉案房屋登记在李某名下。法院认定涉案房屋为王某与李某共同共有，同时考虑双方的贡献及照顾妇女的原则，由王某分得涉案房屋60%份额，李某分得40%份额。 

案例三：(2021)京03民终10986号

【裁判要旨】本案为同居关系析产纠纷，关键问题在于双方同居期间财产是否存在混同。根据庭审查明的事实，白某与居某原系同居关系，法院结合双方存在大量财产往来的事实状况，认定双方在同居期间存在财产混同，在此基础上，结合双方对于同居期间的财产并无约定的事实，将双方在同居期间所得财产依照出资比例按份共有的原则予以处理是客观公正的。

二、律师评析

结合上述案例，我们可以得出同居期间所购房产处理的裁判规则，即双方有约定的从其约定，不能达成一致的，由人民法院依法进行分割。若能够查明出资比例则按照各自的出资额比例确认；若双方同居期间产生财产混同难以明确出资比例的，法院则根据案件的具体情况进行判断。

相较于婚姻关系，同居关系因更为自由而具有不稳定性。对此，我们就同居期间产生的大额财产处置规划提出如下建议：

在涉及较多财产时，同居双方可订立协议以明确财产归属，无论是经济上比较充裕的一方要保障自身的财产权益，还是经济上弱势但在同居期间付出了多年情感和承担了较多家务或“家庭责任”的一方，都应当坦然而明确地通过协商，确定各自在大额财产中所占的比例。

三、结语

同居关系已成为社会亲密关系的重要构成，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（二）（征求意见稿）》对于同居关系的规定亦反映ag真人国际官网对于社会变化所产生新的亲密关系形态的包容和与时俱进。同时，我们应正确认识同居关系存在的风险，当爱已成往事、当双方决定解除同居关系而引发财产分割、子女抚养等ag真人国际官网问题时，能够合理运用ag真人国际官网工具，维护自身的合法利益。