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本文以浙江登峰交通集团有限公司等21家公司合并破产清算案为例，介绍复杂房产烂尾项目处置方案的设计思路和形成过程。

※本文转载自《房企破产清算与重整18招》

该案中的桃花源房产项目从2003年启动开发，至2015年破产受理时，已长达十余年。该项目的规划面积达5平方公里，计划建成一个集居住、旅游、休闲度假为一体的小镇。操作模式是分成三期滚动开发，即登峰集团先从桃北新村等项目周边的几个村流转土地，然后在流转土地上做地，成熟一块后、政府收储、出让，登峰集团参与竞拍，竞拍成功后开发。通过这个流程，截至2015年破产受理时，登峰集团已取得一期的住宅用地845亩、旅游用地220亩、流转土地3102亩。另有二期755亩土地，政府已经收储，尚未出让。

该地块上，土地情况复杂，历史遗留问题多，存在诸多瑕疵。其中最主要的瑕疵有两个:一是拆迁问题。在该毛地出让地块上，有一百多户农户尚未签署拆迁安置协议，还有六百多户农户虽已签约但尚未全部完成拆迁安置补偿。这些农户星罗棋布在整个地块上，导致登峰集团前期投入巨大，但一直无法大规模开发，是最终破产的主要原因之一；二是烂尾问题，在已取得住宅用地中，有128亩土地已开发，但全部是烂尾，总共671套房，均已预售完毕。

管理人面对桃花源项目的处置，首当其冲的问题，就是先拆还是先卖！

拆迁，天下最难的事情之一。登峰拆迁，长达十余年，尤其困难，前后政策修改不断，导致利益难以统一平衡。若由管理人继续拆迁，要比在一张白纸上拆迁还难，需要面临与之前已有拆迁政策和已签约户的衔接问题，还要面临启动程序的正当合法性论证，而且时间长短难以控制。可以说，后果是难以预料的。但先拆后卖的优势也很明显，搞好拆迁，去除该项目的最大瑕疵，有利于破产财产价值最大化、债权人利益最大化。

若要直接卖，首先要明确是否可以卖，是否有人买。

管理人向市区两级国土部门咨询，是否可以将登峰集团名下的拆迁许可证过户到竞买人名下，得到的回复是否定的，现在法规政策已经调整，不能过户到如同登峰集团一样的普通民营公司，而这样的民营房产公司才是参与竞拍的潜在主体。再进一步讲，即便拆迁许可证可以任意过户，鉴于登峰的前车之鉴，鉴于项目当时的拆迁乱局，也没有哪家房企敢介入项目，遑论合适的处置价格。另外一条路，是请求政府安排一家具有做地资格，可以受让拆迁许可证的国有主体接盘项目，支付土地作价款项给登峰。

但这个也面临难题：

经过法院、政府和管理人的反复研究、讨论、可行性论证，权衡利弊，最终各方痛下决心，迎难而上，由管理人启动继续拆迁！待拆迁基本完成后再行拍卖处置，以力求解决各方难题，并促使破产财产价值最大化，债权人利益最大化。

决定启动继续拆迁后，面临的第一个问题是拆迁政策的制定。管理人在接管登峰集团后，在政府和村集体的大力支持下，边接受拆迁债权申报，边摸排拆迁情况。对于未签约的农户，更是逐户摸排。在充分掌握拆迁户基本情况，并研究登峰集团之前拆迁政策基础上，管理人提出了本次拆迁政策制定的几项基本原则。

本着上述三项原则，管理人经过与政府和法院的无数次反复论证和无数次打磨，终于确定了拆迁政策，并于2017年底正式启动拆迁！

管理人接管时，账上只有6万元现金。经结合基础情况和拆迁政策测算，整个拆迁补偿安置，至少需要2.5亿元。资金缺口巨大！为此，管理人采取了三个方法开源节流：

本次可以处置的有证土地，包括845亩住宅用地和220亩旅游用地，总共分为A、B、C、D、E、F六个区块。六个区块犬牙交错，有大有小，情况各不相同。比如，A区块上存在大量未签约农户和未拆房屋，B区块上存在大量工程烂尾且房屋已经预售。在考虑具体的拍卖方案时，首先就要考虑是根据地块的不同情况分割拍卖，还是项目整体打包。

优势在于可以迅速处置一部分优质资产，换取流动性；劣势在于不能肥瘦搭配，瑕疵多的劣质资产会难于处置，间接影响到该资产上对应的各类债权人。

优势在于可以一次性处置全部资产，兼顾各方利益，减少处置风险；劣势在于整个项目体量过大，可能难于有合适的接盘方，而且土地情况过于复杂，在一定程序上影响整体打包的吸引力。

管理人在2015年底接管登峰集团之初，即开始留意对该项目有意向的客户。但时值整体地产大环境不好，来询问项目情况的凤毛麟角。直到杭州2016年下半年G20会议前后，房地产市场回暖，才陆续开始有房企来了解情况。管理人也抓住机会，主动出击，四处推荐项目，至2018年准备拍卖之时，已经接触对接了四五十家房企，其中基本涵盖了全国范围内有实力的房企。在持续不断的沟通过程中，管理人认识到，该项目位置过于偏远，但胜在自然环境优异，适合实力房企打造超大型的小镇综合体项目，土地面积大，反倒是优势，而且是面积越大，单位价值越大。所以，管理人最终提出的方案，是所有土地整体打包，吸引实力房企打造超级大盘，提升土地价值。

工程烂尾的处理，表面看是建还是拆、由谁建的问题，深层次还事关购房债权人的利益实现。该地块内，符合预售条件的房屋共671套，管理人接管时，都已办理网签。后管理人依据《破产法》撤销权的规定，收回了113套房屋，剩余558套属于已售房屋。

管理人经向专业机构咨询，若要续建完毕至交付，所需资金量达2.5亿元，可能耗时一年以上，而且施工过程中不确定性较多。无论是资金还是时间，均不允许管理人自行续建，甚至会影响整个项目的打包处置。故在拍卖方案中，最终确定由竞买人续建烂尾工程，交付房屋给购房人。竞买人拍卖成交后，变更为《商品房买卖合同的》的出卖人。除主体、交房时间和办证过户时间等变更外，其余合同条款继续履行，竞买人按照新合同的约定承担包括违约责任在内的各项合同义务。新合同的交房时间不得晚于房屋所在土地使用权过户给竞买人后的24个月。相关工程续建和交付过程中的变更、审批等相关工作由竞买人自行办理，并承担相应费用。

另外，在拍卖标的商含涉诉房屋1套。方案中规定，若最终审理结果为要求登峰集团交付房屋，则登峰集团按照评估公司评估的以拍卖日为估价期日的市场价格，支付款项给竞买人，该房屋按照已售房屋处理。

该项目范围内，除了有证土地外，另一项是流转地。流转土地，是登峰集团与周边村集体通过签订土地流转协议所获得的超长土地使用权。当初登峰集团流转土地的目的有三：

截至破产时，经管理人聘请测绘机构测绘，尚余流转地3102亩。

流转地，是一把双刃剑，既耗费了登峰集团的巨额支出，同时也有可能获得超额收益，关键是何时用、如何用。管理人在与意向房企沟通的过程中，发现这个项目关键还在一个“大”字，因为面积巨大，所以可以部分克服区位瑕疵，有较大吸引力，各家都对流转地表现出了极大的关注。另一方面，管理人也与村集体对接，了解其对土地继续流转的想法。村集体中有部分人员提出解除流转合同，收回流转土地。但一但解除，则管理人只能将村集体对登峰集团的债权认定为普通债权，村集体损失巨大。同时，缺少了流转地的项目，吸引力也会大幅降低，严重影响最终的拍卖结果。可以说，解除流转协议，是一个双输的结果。

在政府的协调和帮助下，管理人和村集体最终达成协议，管理人一次性支付全部流转费给村集体，村集体同意新的房企继续履行流转协议享有流转权，新的房企不再需要支付费用给村集体，只需依约使用土地即可。在这个方案中，管理人支出相对少的流转费，增加项目的吸引力，换取了破产财产变现中更大的收益；村集体则避免了普通债权的损失，而且一次性获得巨额收益，为经济发展打下基础，村民利益得到保障；新的房企获得大量流转土地，有利于提升项目品质，有利于项目的整体开发，是一个多赢的结果。

在拍卖方案的设计中，又碰到了流转地价值确定的问题。流转权不同于国有土地使用权等，并不是一个法定权利，所以任何评估公司都无法对其价值进行评估，也无法直接作为拍卖标的处置。管理人最终是按照成本法的思路加可评估财产价值解决此问题。管理人为了获得此流转地，向村集体支付了流转费，此为成本。流转地虽然不能评估，但流转地上的建设工程可以评估，此为可评估财产价值。成本加上工程价值，即作为确定流转地价值和起拍价的基础。

另外，也因为流转地不能评估、不能过户、不能直接作为拍卖标的，所以我们设计的拍卖方案并未体现出拍卖流转地，而是要求竞买人代替登峰集团，继续履行流转协议。名为义务，实为权利。一切的拐弯抹角，只为提高项目价值，维护债权人的权益。

在破产财产的处置过程中，税收问题是个热点，也是难点。在土地使用权交易中，最主要的三个税种，即土地增值税、增值税和契税，其中以土地增值税最受关注。

桃花源项目的土地不同于工业土地，绝大部分是住宅用地和旅游用地等可开发用地，流转税负可能会很重。特别是登峰集团当初是毛地出让，拿地成本较低。后续产生的拆迁费用、房开费用，理论上是可以抵扣成本的，但都难于核算。拆迁长达十年，地块情况复杂，拆迁费用与收储费用交织，项目开发都是烂尾，大量拖欠工程款和相关费用，房开费用与破产债权交织。若难以核算不能抵扣成本，则土地过户过程中会产生巨额土地增值税，将严重影响到债权人的可清偿资金！故在土地基本具备拍卖条件前后，管理人将税费支付的相关问题作为工作重点之一。

契税3个点，是没有争议、也没有余地的。管理人聚焦的是土地增值税和增值税。通过十余次的拜访、商谈和会议，管理人根据管理人机构之一浙江德威会计师事务所有限公司出具的《登峰集团、云都置业和桃花源3家公司情况说明》，向税务部门递交了申请报告，请求本次拍卖所得按照简易征收5%缴纳增值税。税务部门批准了管理人的申请，债权人的利益获得保障。

在与各家意向竞买人的沟通中，很多房企均提出发票问题。若管理人可以开具发票，则竞买人可以抵扣成本，降低开发成本，提高报价能力，间接提高破产财产价值。但登峰集团系公司均早已是工商非正常户，拖欠巨额税款，距离能够开具发票的环节众多。最终，在工商、税务等各级政府部门的支持下，管理人一步步恢复正常户、开通税控系统、提高税票面额，拍卖前告知意向竞买人可以开具发票，并在拍卖后成功开具了发票给竞买人。

在三个主要税种中，契税由买方承担，增值税和土地增值税由卖方承担。但在大部分司法拍卖中，均规定全部由买方承担，在登峰集团破产清算中也不例外，同样如此规定。在本次桃花源项目拍卖准备过程中，由于土地增值税的纳税税率标准和确定形式迟迟没有定论，故管理人向法院提出申请，桃花源项目破例，由买卖双方依法各自承担税费。法院对此予以支持。故竞买人在拍卖时没有后顾之忧，不需考虑存在巨大不确定因素的土地增值税问题，加大了竞买人参与竞拍的积极性。

经过一个个地解决瑕疵，一层层地设计方案，桃花源项目最终呈现出来的已经不是一个一卖了之的简单拍卖方案，而是一个兼顾平衡各方利益，最大化还原项目以使破产财产价值最大化，让债权人利益保障最大化的处置方案，是一个重整式清算方案。

在2018年10月一拍时，正值土地市场风云变幻，各竞买人犹豫不前，导致流拍。后在萧山区政府的大力支持下，于2019年1月二拍成功，经过48次延时、51次竞买，由融创鑫恒投资集团有限公司以33.4亿元竞得，较起拍价溢价19.28%！是截至当时破产资产网上成交的最大标的。